양도소득세를 절세할 수 있는 공제 항목으로는 필요경비, 장기보유 특별공제, 기본공제 등이 있다. 필요 경비의 경우 지출 항목들이 다양하여 인정되는 항목을 미리 알아두면 좋다.
양도소득세 계산
양도세는 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 제외한 금액에 세율을 곱한 후 누진공제를 뺀 금액이다. 양도가액은 매도한 금액으로 취득가액은 매수한 금액을 말하며, 기본 공제는 매년 1인당 250만원이다.
장기보유특별공제는 9억 이상의 주택 중 조정 지역에서는 1세대 1주택, 비조정지역에서는 다주택자라도 일부 받을 수 있다. 조정지역 내 2년 이상 거주한 1세대 1주택자이거나 비조정지역에서 2년 이상 9억 이하 주택은 1주택자에 한하여 양도세 비과세가 가능하며 필요 경비를 따지지 않아도 된다.
필요경비 인정 항목
- 중개비, 세무사, 법무사 비용
- 취득세
- 자산 취득시 부가가치세
- 매수자 부담 양도소득세
- 리모델링 공사 비용
- 구조 변경
- 내부 확장
- 보일러 교체
- 붙박이장
- 상하수도배관 교체
- 건물 철거 비용
- 소송 비용
필요경비 항목으로는 부동산을 취득하면서 발생된 취득세, 법무사 비용, 부동산 중개 수수료가 해당된다. 만약 매도하는 경우 발생된 중개비도 해당된다. 이외에도 부동산 가치를 높이기 위해 지출된 자본적 지출액도 필요 경비로 인정받을 수 있는데 리모델링 공사, 내부 확장, 보일러 및 샷시, 상하수도 교체, 철거비 등 현금영수증 또는 지출증빙 내역이 있으면 인정받을 수 있다.
미인정 항목
- 위약금
- 명도비용
- 도배, 장판
- 조명
- 문
- 신발장
- 벽면 도색
- 화장실 변기, 샤워실
- 베란다 타일 시공
- 싱크대
- 보일러 방범창
미인정 항목의 경우 반대로 자본적 지출액에 해당되지 않는 부분을 생각해보면 좋다.
필요경비로 인정받기 위해서는 세금계산서, 신용카드 영수증 등의 증빙 서류가 필요하다. 각종 자재 가격 또한 크게 인상되면서 교체 비용도 많이 발생되는데, 양도세가 크게 나올 수록 절세 비용은 더 커질 수 있다.
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