전세계약갱신청구권과 거부 사유 및 손해배상

전세 계약의 갱신 만료가 다가오면, 일반적으로 임대인에게 갱신 또는 계약 종료를 통보받는 경우가 많았다. 세입자가 임대인에게 계약을 갱신할 수 있도록 요청할 수 있는 전세계약갱신청구권이 있어 관련 내용을 정리해보았다. 

 

 

 

전세계약갱신청구권

전세계약갱신청구권이란 세입자가 계약이 만료되는 전세 계약에 대한 갱신을 희망하는 경우 1회 임대차 계약을 갱신하도록 청구할 수 있는 권리를 말한다. 임대차 3 법 계약갱신청구권제에 속한 내용이다. 다만, 계약의 만료일이 도래하기 1~6개월 전에 미리 임대인에게 갱신 의사를 통보해야만 한다. 

 

또한 원칙적으로는 계약 형식을 전세 또는 월세로 유지해야 하나, 세입자가 동의할 경우 상호 전환도 가능하다. 계약을 갱신한 경우 임대인은 계약을 중도 해지할 수 없으나, 임차인은 원할 경우 중도 계약 해지도 가능하다고 한다. 다만 해지는 임대인에게 3개월 이전부터 통보를 해야 한다.

 

만약 첫 임대차 계약에서 전세계약갱신청구권을 요구하지 않겠다는 내용이 포함되어 있더라도 해당 내용 상관없이 청구할 권리가 있다. 계약갱신청구권으로 갱신이 완료될 경우 임대료는 전월세 상한제에 따라 5% 이내로 상향이 가능하며 이 임대료에 대한 부분으로 갈등이 빚어질 가능성이 있겠다.

 

 

 

임대인의 갱신 거부 사유

• 주택의 파손
• 철거 또는 재건축 예정
• 세입자가 동의 없이 전대하는 경우
• 임대인 또는 임대인의 직계존속이 실 거주하는 경우
• 합의 및 보상을 지급한 경우

갱신 거절 가능한 사유

전세계약갱신청구권이 있더라도 집주인도 보장받을 권리가 있기 때문에 거부 가능한 경우들이 있다. 복잡해 보이는 내용들을 제외하면 기본적으로 주택 내 파손이 있거나 세입자가 다른 누군가에게 다시 세를 주는 전대 이력이 있을 경우 거부할 수 있다. 

 

그리고 가장 많이 언급되는 거부 사유는 임대인의 실 거주다. 서울에서 전세 또는 월세 계약을 통해 거주하다 보면 집주인 또는 가족, 자녀가 들어와서 살 예정이라는 내용들을 얼핏 들어본 적이 있을 것이다. 실제로 거주하는 경우도 있겠지만, 부동산 가격이 급변동하는 상황이라 임대료를 더 높이고자 하는 경우도 많다. 

 

 

 

손해배상 청구

다만 이렇게 집주인이 실 거주 등으로 전세계약갱신청구권을 거부한다면 손해배상을 청구할 수 있다. 계약 갱신 거부 후 처음부터 실 거주를 하지 않거나 2년 이내에 정당한 사유 없이 다른 세입자를 구할 경우에 손해배상 청구가 가능하다. 실 거주할 사람의 이름으로 내용증명을 요청할 수 있다. 

 

지금까지 계약갱신청구권제 관련 내용을 살펴보았다. 계약 갱신을 거부하여 내용증명 등을 통해 과정이 복잡해질 수 있다. 보다 자세한 사항은 첨부된 정보를 참고하는 것을 추천한다.

 

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